TỪ NGÀY 31/8/2026: TỰ Ý CHUYỂN ĐẤT TRỒNG LÚA SANG ĐẤT Ở BỊ PHẠT NHƯ THẾ NÀO?

Chuyển đất trồng lúa sang đất ở để xây nhà, làm công trình hoặc sử dụng vào mục đích khác khi chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép là hành vi vi phạm pháp luật đất đai.

Đáng chú ý, từ ngày 31/8/2026, Nghị định 281/2026/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 123/2024/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai chính thức có hiệu lực. Quy định mới tiếp tục đặt ra chế tài đáng kể đối với hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa. 

Đất trồng lúa có được tự ý chuyển sang đất ở?

Theo Điều 5 Luật Đất đai 2024, một trong những nguyên tắc sử dụng đất là sử dụng đất đúng mục đích. Đất trồng lúa thuộc nhóm đất nông nghiệp, trong khi đất ở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp. 

Do đó, việc tự ý sử dụng đất trồng lúa để xây dựng nhà ở hoặc chuyển sang mục đích đất ở mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép có thể bị xử phạt vi phạm hành chính.

Đây là điểm người sử dụng đất cần đặc biệt lưu ý, nhất là trong trường hợp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng trên giấy chứng nhận vẫn ghi mục đích sử dụng là đất trồng lúa. Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đồng nghĩa với việc người sử dụng đất được tự do chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Tự ý chuyển đất trồng lúa sang đất ở bị phạt bao nhiêu?

Theo Điều 8 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung và hợp nhất trong Văn bản hợp nhất 73/2026/VBHN-NĐ-BNNMT Nghị định quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, mức phạt được xác định dựa trên diện tích đất vi phạm và địa giới hành chính nơi có đất.

Đối với đất thuộc địa giới hành chính của xã:

Diện tích đất vi phạm	Mức phạt đối với cá nhân
Dưới 0,01 ha	20 – 30 triệu đồng
Từ 0,01 ha đến dưới 0,03 ha	30 – 50 triệu đồng
Từ 0,03 ha đến dưới 0,05 ha	50 – 100 triệu đồng
Từ 0,05 ha đến dưới 0,1 ha	100 – 150 triệu đồng
Từ 0,1 ha trở lên	150 – 200 triệu đồng

Đối với đất thuộc địa giới hành chính của phường:

Mức phạt được áp dụng bằng 02 lần mức phạt tương ứng đối với trường hợp tại xã. Như vậy, mức phạt có thể lên đến 400 triệu đồng đối với cá nhân. 

Lưu ý: Mức phạt nêu trên là mức áp dụng đối với cá nhân. Theo quy định, trường hợp tổ chức thực hiện cùng hành vi vi phạm thì mức phạt tiền có thể bằng 02 lần mức phạt đối với cá nhân.

Ngoài tiền phạt, người vi phạm còn có thể bị áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả, trong đó đáng chú ý là:

• Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, trừ trường hợp thuộc trường hợp được pháp luật cho phép xử lý khác;
• Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm. 

Việc bị xử phạt hành chính không có nghĩa người vi phạm được “hợp thức hóa” việc chuyển đất sau khi nộp tiền phạt. Do đó, việc tự ý san lấp đất, xây nhà, xây công trình trên đất trồng lúa rồi chỉ nghĩ rằng “nếu bị phát hiện thì nộp phạt” là quan niệm tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý.

Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất 

Bước 1: Người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ đến một trong các cơ quan trên địa bàn cấp tỉnh sau đây:

• Trường hợp cá nhân, cộng đồng dân cư, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài nộp hồ sơ đến Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
• Trường hợp tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nộp hồ sơ đến Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc Văn phòng đăng ký đất đai.

Khi nộp hồ sơ, người yêu cầu đăng ký được lựa chọn nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để cán bộ tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu hoặc nộp bản chính giấy tờ hoặc nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực; trường hợp nộp hồ sơ theo hình thức trực tuyến thì hồ sơ nộp phải được số hóa từ bản chính hoặc bản sao giấy tờ đã được công chứng, chứng thực.

Đối với trường hợp thực hiện xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp thì người yêu cầu đăng ký nộp bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Trường hợp nộp bản sao hoặc bản số hóa các loại giấy tờ thì khi nhận kết quả giải quyết thủ tục hành chính người yêu cầu đăng ký phải nộp bản chính các giấy tờ thuộc thành phần hồ sơ theo quy định.

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ thực hiện:

Kiểm tra tính đầy đủ của thành phần hồ sơ; cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả.

Trường hợp chưa đầy đủ thành phần hồ sơ thì trả hồ sơ kèm Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ để người yêu cầu đăng ký hoàn thiện, bổ sung theo quy định.

Trường hợp Trung tâm Phục vụ hành chính công tiếp nhận hồ sơ thì chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 3: Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện:

• Kiểm tra, ký duyệt mảnh trích đo bản đồ địa chính đối với trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu xác định lại kích thước các cạnh, diện tích của thửa đất.
• Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc chỉ có bản đồ địa chính dạng giấy đã rách nát, hư hỏng đối với trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp chưa sử dụng bản đồ địa chính hoặc chưa sử dụng trích đo bản đồ địa chính thửa đất và người sử dụng đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thuộc trường hợp phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
• Gửi Phiếu chuyển thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai theo Mẫu số 19 ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 226/2025/NĐ-CP đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
• Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính; trao Giấy chứng nhận hoặc gửi cơ quan tiếp nhận hồ sơ để trao cho người được cấp.

Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thì thực hiện các công việc quy định tại điểm này khi có thông tin từ cơ sở dữ liệu được liên thông hoặc chứng từ hoặc giấy tờ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Thời gian giải quyết thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nêu trên là không quá 7 ngày làm việc.

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện không quá 17 ngày làm việc.

Cách thức nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước:

1. Nộp trực tiếp tại Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
2. Nộp thông qua dịch vụ bưu chính.
3. Nộp trực tuyến trên Cổng dịch vụ công.
4. Nộp tại địa điểm theo thỏa thuận giữa người yêu cầu đăng ký và Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

 

CÔNG TY LUẬT TNHH ĐÔNG DƯƠNG VIỆT
ĐỨC – TRÍ – TÍN
Sắc bén trong giải pháp – Vững vàng trong niềm tin